行业资讯｜未来十年住房增量需求分析！
发布时间：2023-05-05就2021年下半年以来行业的各方面指标来看，房地产均已经进入了明确的规模下行通道，即便中央和地方主管部门不断出台稳定市场发展政策，房地产行业的探底之路似乎仍将持续。但是从中长期的需求支撑角度来看，鉴于我国城镇人均住房面积与发达国家仍有较大差距，城镇化发展尚未到头，并且在过往快速发展的城镇化发展道路之下，大批中心城市还集聚了巨量的租赁户家庭，这些家庭的自有住房需求也有待一二手房市场的长期消化。
此外，从国内区域发展差异的角度来看，大批市辖县、县级市城镇化仍处于较低水平，城镇化发展空间仍在，而以广东、山东、河北为代表的省份，也有大量区县人均住房面积有较大的上升空间。据本文测算，至少在十年左右的中期时间尺度内，中国房地产市场的增量发展空间依旧可观，与之密切相关的新房交易也仍将是国家经济发展的重要组成部分。
住房增量面积与物业公司可获取的新增在管面积息息相关。未来，中国住房增量需求将出现什么变化？呈现何种发展趋势？本文对此做了解析，物业服务企业或可从中获得一些启示。
对于行业中长期规模的测算，关键还是在于城镇常住人口的住房需求规模，与之相关的指标主要有5个：人口总量、城镇化率、人均住房面积、旧改和租赁房发展。人口总量方面，在十年左右的时间尺度上变化比例较小。就本文主要分析的十年左右的长度来看，不论是联合国的低、中、高预测，还是国内育蜗人口等各权威预测的结果来看，在2030年时中国人口总量仍将维持在14亿人左右的规模，与2020年相差不大。因此在全国10年分析的尺度上，人口规模变化所造成的影响相对有限，特别关注的意义不大。
城镇化发展方面，全国城镇化率目前为65%左右，与发达国家相比仍有较大增长空间，保守预测未来十年相关需求约30亿平方米。并且不论是从国际城镇化的发展经验，还是从国内各区县城镇化率增长的速度区县来看，在城镇化率水平达到70%之前，国家/地区的城镇化率水平仍可保持每年1个百分点左右的增长速度。
人均住房面积方面，在人均住房面积达到45㎡以前，仍将保持较快速度增长，考虑到非家庭户人口，保守估算未来十年相关需求约50亿平方米，成为下一个十年需求增长的重要支柱。就六普-七普十年间的有可比数据的2816个县级行政区统计数据来看，在人均住房面积达到40平方米以前，各分段人均住房面积增幅仍可达到1.1平方米/年以上。在40-45平方米区间内，人均住房面积增长也可达到1平方米/年以上，直至人均住房建筑面积达到50平方米以上，接近欧美发达国家水平之后，人均住房面积增长才下降至0.6平方米/年左右。按人均住房面积增长6平方米保守计算，未来十年城镇家庭户新增改善性需求约46亿平方米，考虑到城镇人口中家庭户比例约为85%左右，兼顾集体户住房面积的增长，保守估计城镇人口住房改善需求可达到50亿平方米左右。
旧改方面，未来十年旧改需求约15亿㎡，据七普10%抽样统计数据推算，至2020年我国仍有31%的城镇家庭户生活在上世纪的房屋中，住所面积占城镇家庭户住房总面积的27.6%，合计约80亿平方米。与六普统计数据相比，2000年以前建成的城镇住房面积减少了20%，合计约20亿平方米，若按不同年代拆旧比例的递推法计算，由于上世纪90年代建成房屋占比较高，未来10年旧改总量将进一步上升至26亿平方米。但考虑到目前旧改速度的下降、非主城区以改代拆模式的推广，以及上世纪90年代建成房屋大多已处于商业、教育、医疗配套的老城区，地价水平较高、拆改难度较大，若上世纪住房仍按近十年的旧改比例计算，未来十年旧改总量保守估算仍可达到15亿平方米。
最后，考虑到近年来租赁住房供给的逐步增加，在需求增长中还要扣除新增租赁住房的影响。如2021年自然资源部已提出，集中供地城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。但是对于哪些人口聚集度不高的、流动人口规模有限的城市而言，新增房地产项目更多的还是会以销售型商品住宅为主。故此按5%-10%估算租赁住房对需求规模的影响，预计影响规模会在9-10亿平方米左右。
综合以上几点对未来中国住宅销售规模进行预测，可见在乐观预测下，在渡过了2022年二成左右的规模下跌之后，若在相似的发展水平下，各区县的城镇化率、人均住房面积增速能保持与上个十年相近的增长速度，未来十年中国房地产销售规模仍能保持在年均12亿平方米的左右的规模。在中性预测下，各项指标增长速度均出现小幅下滑，在2025年后也能稳定在8-10亿平方米的规模，十年间住宅市场成交规模约为105亿平方米左右，与按照近3000个区县计算的城镇住房需求增量相近。若按照最为保守的指标估计，十年后中国商品住宅成交规模或降至6-8亿平方米的区间，但十年间成交总量仍将接近90亿平方米。
但在供给侧方面，鉴于目前销售端正处于规模收窄周期，接下来十年新增项目开发势必会面临更多的竞品挑战，全国的在建和待售规模也会随之减少，并吞噬掉未来十年增量需求中的一大部分。就目前估算数据来看，全国潜在住宅供应和销售规模之比大约为6.3，假若这一广义库存去化速度在行业长效调控机制下十年间保持不变，按年均9亿平方米的保守成交量计算，十年后全国住宅在建和待建规模之和将为57亿平方米左右，较目前在建和待建规模下降38亿平方米左右。按90亿增量需求规模保守测算，意味着未来十年，留给新建住宅项目的合理增量开发空间只剩下52亿平方米，仅为目前全国年均土地交易规模的1/3左右，而这也正是在本轮行业调整中，土地交易规模大幅下降的底层周期性逻辑所在。不过考虑到市场的运行的周期性波动变化趋势，预计在近三年内土地交易规模降幅会较为猛烈，甚至出现连续数年的下探调整，各类项目“暴雷”情况也会十分频繁，在行业运行相对稳定后将有所回升，在五年后新增住宅用地成交规模也会逐步与当年住房交易规模相匹配，房地产市场的投资热度也会随之回升。
进一步细分到城市视角，考虑到对于房地产市场而言，重点关心的是城镇人口需求增长，由此根据各区县七普城镇化水平、城乡住房面积增速差异等指标，进一步测算2983个区县城镇人口未来十年的需求增长规模，最终合计结果约为104亿平方米左右[ 人口机械增减会导致需求转移，但不会引起需求总量的变化]，考虑到部分区县统计数据的缺失，这一结果与研究中心前期中性预测的最终结论相近。
在区域分布上，可以看到北京、上海苏州、广州深圳、成都重庆形成四大需求增长极，未来十年地级市需求增量均可达到1亿平方米以上。就地区对比来看，东部地级市州需求增量规模相对更高，黑河-腾冲县以西的绝大多数地级市州的需求增量均小于2000万平方米。而在东部地区中，华中、华北，华东北部增量规模尚可的地级市更为密集，如河北南部、山东、河南等，这些地区的三线城市人口相对密集，且城镇化发展空间较大，因此需求增量也明显高于全国平均。
一、二线城市方面，未来十年自身需求增量约为28亿平方米左右，加上人口机械流入带来的需求增长，合计住房需求约为31亿平方米左右，较过去五年平均值下降约31%左右，与全国降幅相差不大。具体到城市视角来看，考虑到市区和下辖县市房地产市场存在较大差异，单比较市区需求增量规模来看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000万平方米，甚至超过了拥有3000万常住人口的重庆。就上海需求结构来看，以改善性需求为主，中性预计改善性需求年增可达到1400万平方米左右，占比达到70%。而2000万平方米左右的年需求增量，也大大超过了目前上海商品住宅的成交规模，成为了2022年上海商品住宅市场走出独立行情的有力支撑。
三、四线城市方面，中性预测未来十年自身需求增量约为76亿平方米左右，较过去五年平均值下降约28%左右，但考虑到人口机械流出等因素的影响，降幅或与一二线城市相近、接近三成左右。县级行政区类型差异方面，县级市仅占二成，市辖区占比为31%，市辖县占比最高达到50%，对比人口规模来看，三线城市市辖县常住人口约4.7亿，占比为47%，市辖县人均需求增量略高于市辖区和县级市，其结构性原因自然是更大的刚需增量空间，三线城市市辖县平均城镇化率仅为44%，相比市辖区（75%）、县级市（58%）而言仍处于城镇化发展快速上升阶段，就中国区县的历史发展经验来看，仍可实现年均1.4个百分点的城镇化率增长，在未来十年市辖县的增量需求中，有接近一半来自于城镇化率增长，约有17亿平方米。
就城市视角来看，需求增量前二十的城市多为人口大市，其中临沂、保定、潍坊、温州等四城年均需求增量更是超过800万平方米。二十城合计未来十年预计需求增量为1.3亿平方米，占所有三线城市总量的17%，人口总量约为1.8亿人，也占所有三线城市常住人口总量的17%左右。
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